Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για την αγορά κατοικίας στην Κύπρο

Κατά την αγορά κατοικίας στην Κύπρο που χρησιμοποιείται ως κύρια και μόνιμη κατοικία, εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%). Για να δικαιούστε αυτό το όφελος, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, τις οποίες θα εξηγήσουμε σε αυτό το άρθρο. Στο τέλος του άρθρου, θα παρατεθούν αναλυτικά παραδείγματα υπολογισμού του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για διάφορες περιπτώσεις.

I. Μεταβατικές διατάξεις

Ο τροποποιητικός νόμος θέσπισε το άρθρο 63 του νόμου περί ΦΠΑ, το οποίο εισάγει μεταβατικές διατάξεις που εφαρμόζουν τις διατάξεις του νόμου περί ΦΠΑ 95(Ι) 2000, οι οποίες ίσχυαν πριν από την ημερομηνία δημοσίευσης του τροποποιητικού νόμου.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%) εφαρμόζεται στην αγορά ή την κατασκευή κατοικιών για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα οικοδομήσιμης επιφάνειας, όπως αυτά προσδιορίζονται από την πολεοδομική άδεια που εκδίδεται έως τις 31 Οκτωβρίου 2023, με βάση τον συντελεστή δόμησης στα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβάλλονται στην "αρμόδια αρχή" για την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας ή στην αίτηση για πολεοδομική άδεια που υποβάλλεται στην αρμόδια αρχή έως τις 31 Οκτωβρίου 2023. Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, παρέχεται στον αιτητή τριετής προθεσμία από τις 16 Ιουνίου 2023 για την υποβολή δεόντως συμπληρωμένης Υπεύθυνης Δήλωσης για την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%) στην αγορά κατοικίας για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα οικοδομήσιμης επιφάνειας με βάση την πολεοδομική άδεια που έχει εκδοθεί μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 ή με βάση την αίτηση για πολεοδομική άδεια που έχει υποβληθεί μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023.

II. Πότε δεν εφαρμόζεται ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%)

Σύμφωνα με τον τροποποιητικό νόμο, με ισχύ από τις 16 Ιουνίου 2023, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%) δεν ισχύει για τη στέγαση εάν:

• Η συνολική επιφάνεια υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα, ή
• Η συνολική αξία των κατοικιών υπερβαίνει τα 475.000 ευρώ.

Για κατοικίες των οποίων η οικοδομήσιμη επιφάνεια υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα ή η συνολική αξία υπερβαίνει τα 475.000 ευρώ, ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται σε ολόκληρο το ποσό αγοράς ή το κόστος κατασκευής της κατοικίας.

III. Εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%)

Οι διατάξεις του τροποποιητικού νόμου για την καθιέρωση του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%) ισχύουν για τα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα οικοδομήσιμης επιφάνειας μέχρι αξίας 350.000 ευρώ.

Για συναλλαγές όπου:

• Η αξία είναι έως 350.000 ευρώ, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ ισχύει αναλογικά για το εμβαδόν των τετραγωνικών μέτρων που υπερβαίνει τα 130 τετραγωνικά μέτρα και έως 190 τετραγωνικά μέτρα.
• Η αξία κυμαίνεται από 350.001 έως 475.000 ευρώ, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται μέχρι 350.000 ευρώ αναλογικά με τα τετραγωνικά μέτρα δομημένης επιφάνειας που υπερβαίνουν τα 130 τετραγωνικά μέτρα και μέχρι 190 τετραγωνικά μέτρα.

IV. Διατάξεις για άτομα με αναπηρία

Για τα άτομα με αναπηρία (όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του τροποποιητικού νόμου), ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό (5%) ισχύει για τα πρώτα 190 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας της κατοικίας, ανεξάρτητα από τη συνολική επιφάνεια της κατοικίας. Εάν η συνολική αξία της συναλλαγής υπερβαίνει τα 475.000 ευρώ, ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται σε ολόκληρο το ποσό του κόστους αγοράς ή κατασκευής της κατοικίας.

V. Διατάξεις για πολύτεκνες οικογένειες

Για τις πολύτεκνες οικογένειες (οικογένειες με τουλάχιστον τέσσερα παιδιά), το συνολικό εμβαδόν της κατοικίας αυξάνεται κατά 15 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον παιδί πέραν των τριών, τόσο κατά την αγορά όσο και κατά την κατασκευή κατοικίας. Τα όρια αξίας των 350.000 και 475.000 ευρώ παραμένουν αμετάβλητα παρά την αύξηση του συνολικού εμβαδού λόγω των παιδιών. Εάν η συνολική αξία της συναλλαγής υπερβαίνει τα 475.000 €, ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται στο σύνολο του ποσού του κόστους αγοράς ή κατασκευής της κατοικίας.

VI. Απόκτηση άλλης κατοικίας πριν από την παρέλευση δέκα (10) ετών

Σύμφωνα με το άρθρο του τροποποιητικού νόμου που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 16 Ιουνίου 2023, το ένατο εδάφιο της παραγράφου 3 του Πίνακα Γ του Πέμπτου Πίνακα του περί ΦΠΑ Νόμου 95(Ι) 2000 τροποποιήθηκε ως εξής:

• Ένα πρόσωπο που έχει ασκήσει το δικαίωμα απόκτησης κατοικίας με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ μπορεί να ασκήσει εκ νέου το δικαίωμα αυτό για άλλη κατοικία πριν από την πάροδο δέκα (10) ετών, εφόσον καταβάλει τη διαφορά μεταξύ των ποσών του φόρου που προκύπτουν από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή και του κανονικού συντελεστή για την περίοδο κατά την οποία η κατοικία δεν χρησιμοποιήθηκε ως κύρια κατοικία.

Εάν έχει εγκριθεί το δικαίωμα εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την αγορά ή την ανέγερση κατοικίας και υποβληθεί νέα Υπεύθυνη Δήλωση για άλλη κατοικία πριν από την παρέλευση δέκα (10) ετών, η προθεσμία υπολογίζεται από την ημερομηνία της νέας δήλωσης με προσαύξηση έως και 24 μήνες για την παραλαβή της νέας κατοικίας. Η νέα Υπεύθυνη Δήλωση μπορεί να υποβληθεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατά τη διάρκεια της κατασκευής της κατοικίας ή πριν από την παραλαβή της αγορασθείσας κατοικίας.
‍

Παράδειγμα 1

• Περιοχή ακινήτου: 130 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 350.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 350.000,00 €.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €0.00

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 350.000 ευρώ: 17.500 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 17.500 ευρώ

‍

Παράδειγμα 2

• Περιοχή ακινήτου: 150 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 350.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 303.333,33 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 46.666,67 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 303.333,33 ευρώ: 15.166,66 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 46.666,67 ευρώ: 8.866,67 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 24.033,33 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:
(130 τ.μ./150 τ.μ.)×350.000€=303.333,33€
350.000€-303.333,33€=46.666,67€

‍

Παράδειγμα 3

• Περιοχή ακινήτου: 120 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 370.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: €350.000

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 20.000 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 350.000 ευρώ: 17.500 ευρώ
• ΦΠΑ 19% σε 20.000 ευρώ: 3.800 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 21.300 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(120 τ.μ./120 τ.μ.)×€350.000=€350.000
€370.000-€350.000=€20.000
‍

‍
Παράδειγμα 4

• Αξία συναλλαγής: 330.000 ευρώ
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 268.125 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €61.875

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 268.125 ευρώ: 13.406,25 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 61.875 ευρώ: 11.756,25 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 25.152,50 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(268,125/330,000)×€330,000=€268,125
€330,000−€268,125=€61,875

‍
Παράδειγμα 5

• Περιοχή ακινήτου: 160 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 370.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 284.375 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 85.625 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 284.375 ευρώ: 14.218,75 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 85.625 ευρώ: 16.268,75 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 30.487,50 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(160 τ.μ./160 τ.μ.)×350.000€=284.375€

€370,000−€284,375=€85,625

‍

Παράδειγμα 6

• Περιοχή ακινήτου: 191 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 479.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: €0.00

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 479.000 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% σε €0.00: €0.00
• ΦΠΑ 19% επί 479.000 €: 91.010,00 €.

Συνολικός ΦΠΑ: 91.010,00 €

‍

Παράδειγμα 7

• Αξία ακινήτου: 475.000 ευρώ
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): 5
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 294.736,84 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 180.263,16 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 294.736,84 ευρώ: 14.736,84 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 180.263,16 ευρώ: 34.250,00 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 48.986,84 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(130 τ.μ+15 τ.μ+15 τ.μ)×(475.000/350.000)=294.736,84€
475.000€- 294.736,84€=180.263,16€

Παράδειγμα 8

• Έκταση ακινήτου: 220 τ.μ. (190 τ.μ. + 15 τ.μ. + 15 τ.μ.)
• Αξία συναλλαγής: 475.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): 5
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 254.545,45 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 220.454,55 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 254.545,45 ευρώ: 12.727,27 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 220.454,55 ευρώ: 41.886,36 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 54.613,63 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(350,000/475,000)=€254,545.45
€475,000−€254,545.45=€220,454.55

‍

Παράδειγμα 9

• Έκταση ακινήτου: 230 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 475.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Όχι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): 5
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: €0.00

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €475.000

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% σε €0.00: €0.00
• ΦΠΑ 19% σε €475.000: €90.250,00

Συνολικός ΦΠΑ: 90.250,00 €

Μέθοδος υπολογισμού:

‍Επειδήη οικοδομήσιμη επιφάνεια των 230 τ.μ. υπερβαίνει τη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια για πολύτεκνη οικογένεια με 2 παιδιά, η οποία είναι 220 τ.μ. (190 τ.μ. + 15 τ.μ. + 15 τ.μ.), δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ.

‍

Παράδειγμα 10

• Αξία ακινήτου: 475.000 ευρώ
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 392.391,30 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €82.608,70

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 392.391,30 ευρώ: 19.619,57 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 82.608,70 ευρώ: 15.695,65 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 35.315,22 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(230 τ.μ./190 τ.μ.)×€475.000=€392.391,30

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

‍

Παράδειγμα 11

• Περιοχή ακινήτου: 170 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 460.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Ναι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): Όχι
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 460.000 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €0.00

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 460.000 ευρώ: 23.000 ευρώ
• ΦΠΑ 19% σε €0.00: €0.00

Συνολικός ΦΠΑ: 23.000 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(170 τ.μ./170 τ.μ.)×€460.000=€460.000

€460,000−€460,000=€0.00

‍

Παράδειγμα 12

• Έκταση ακινήτου: 230 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 475.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Ναι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): 7
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: 392.391,30 ευρώ

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: €82.608,70

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% επί 392.391,30 ευρώ: 19.619,57 ευρώ
• ΦΠΑ 19% επί 82.608,70 ευρώ: 15.695,65 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 35.315,22 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

(190 τ.μ./230 τ.μ.)×475.000€=392.391,30€

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

Σε αυτό το παράδειγμα, ο αιτών θα καθοδηγηθεί από το κριτήριο που παρέχει τη μικρότερη επιβάρυνση ΦΠΑ, το οποίο είναι το κριτήριο για ένα άτομο με αναπηρία και όχι για μια πολύτεκνη οικογένεια.

‍

Παράδειγμα 13

• Περιοχή ακινήτου: 185 τ.μ.
• Αξία συναλλαγής: 480.000 ευρώ
• Άτομα με αναπηρίες: Ναι
• Μεγάλη οικογένεια (αριθμός παιδιών): 7
• Ημερομηνία υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης: π.χ. 2 Ιανουαρίου 2024, 2 Ιανουαρίου 2025 ή 2 Ιανουαρίου 2026.

Αξία συναλλαγής που υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%: €0.00

Αξία συναλλαγής που υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ: 480.000 ευρώ

Υπολογισμός ΦΠΑ:

• ΦΠΑ 5% σε €0.00: €0.00
• ΦΠΑ 19% επί 480.000 ευρώ: 91.200 ευρώ

Συνολικός ΦΠΑ: 91.200 ευρώ

Μέθοδος υπολογισμού:

‍Επειδήη αξία της συναλλαγής υπερβαίνει τα 475.000 ευρώ, ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται σε ολόκληρο το ποσό.

‍

‍