Απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο: Εταιρεία Vs Φυσικό πρόσωπο

Εάν σχεδιάζετε να επενδύσετε ή έχετε ήδη επενδύσει στην κυπριακή αγορά ακινήτων, υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα από τη χρήση μιας κυπριακής εταιρείας ως μέρος της δομής ιδιοκτησίας ακινήτων. Αυτά συνοψίζονται παρακάτω:

Φορολογική αποτελεσματικότητα

1. Φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια:

Πάνω από ένα ορισμένο επίπεδο εισοδήματος από ενοίκια, ανάλογα με τις προσωπικές συνθήκες του επενδυτή, είναι συμφέρουσα η εκμετάλλευση του ακινήτου από εταιρεία και όχι προσωπικά.

Ως φυσικό πρόσωπο φορολογικός κάτοικος Κύπρου, το ακαθάριστο παγκόσμιο εισόδημα από ενοίκια, μετά την απαλλαγή 20% και ορισμένες επιτρεπόμενες εκπτώσεις, συγκεντρώνεται μαζί με όλα τα άλλα φορολογητέα εισοδήματα και φορολογείται σύμφωνα με τους κυπριακούς συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, με μέγιστο συντελεστή 35%. Ένα φυσικό πρόσωπο που δεν είναι φορολογικός κάτοικος θα φορολογείται ομοίως, αλλά μόνο για το εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο.

Για μια εταιρεία που είναι φορολογικός κάτοικος Κύπρου, το ακαθάριστο παγκόσμιο εισόδημα από ενοίκια συγκεντρώνεται με όλα τα άλλα φορολογητέα εισοδήματα και τις φορολογητέες δαπάνες της εταιρείας και το κέρδος που προκύπτει φορολογείται με τον ενιαίο συντελεστή 12,5%. Αντίστοιχα, για μια εταιρεία μη φορολογικής κατοικίας στην Κύπρο, φορολογείται μόνο το εισόδημα από ενοίκια στην Κύπρο.

2. Έκπτωση πλασματικών τόκων (NID):

Νέο κεφάλαιο που εισφέρεται σε μια εταιρεία για την αγορά ενός ακινήτου στην Κύπρο, μπορεί να μειώσει τη συνολική φορολογική επιβάρυνση της εταιρείας από τη συγκεκριμένη επένδυση, κατά το ποσό του πλασματικού τόκου, όταν το ακίνητο εκμισθωθεί. Το ΝΙΔ δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% του φορολογητέου κέρδους που προέρχεται από το νέο κεφάλαιο. Αυτό σημαίνει ότι το NID μπορεί δυνητικά να μειώσει το φορολογητέο κέρδος μιας εταιρείας κατά 80%, μειώνοντας τον πραγματικό φορολογικό συντελεστή στο 2,5% από 12,5%. Το μέγιστο φορολογικό όφελος προκύπτει σε περιπτώσεις όπου συστήνεται μια εταιρεία και εισάγονται κεφάλαια με τη μορφή ιδίων κεφαλαίων και το κύριο/μόνο περιουσιακό στοιχείο είναι το ακίνητο που αγοράζεται και ενοικιάζεται. Το ΝΙΔ υπολογίζεται με βάση την απόδοση του 10ετούς Κυπριακού κρατικού ομολόγου αυξημένη κατά 5% πολλαπλασιασμένη με το νέο εισφερόμενο κεφάλαιο.

Το NID δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση φυσικού προσώπου που επενδύει σε ακίνητο με ίδια κεφάλαια.

3. Τέλη μεταβίβασης κτηματολογίου:

Δεν υπάρχουν τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο όταν τα ακίνητα μεταβιβάζονται στο πλαίσιο μεταβίβασης μετοχών μιας κυπριακής εταιρείας.

Όταν ένας ιδιώτης αγοράζει ένα ακίνητο που δεν υπόκειται σε ΦΠΑ (π.χ. μεταχειρισμένο ακίνητο), το τέλος μεταβίβασης που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται ως εξής:

Αξία ακινήτου: έως 85.000 ευρώ = 3%

Μεταξύ 85.001 και 170.000 = 5%

Πάνω από 170.001 = 8%

Σημείωση: Προσφέρεται έκπτωση 50% επί του ποσού που προκύπτει ανωτέρω.

Ευκολία μεταφοράς

Η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου μπορεί να απλουστευθεί με τη μεταβίβαση μετοχών της εταιρείας, αντί της νομικής διαδικασίας μεταβίβασης του ίδιου του ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Αυτό μπορεί να μειώσει το κόστος συναλλαγής και το διοικητικό βάρος.

Προγραμματισμός κληρονομιάς και κληρονομικός σχεδιασμός

Η ιδιοκτησία ακινήτων μέσω μιας κυπριακής εταιρείας μπορεί να απλοποιήσει το σχεδιασμό της περιουσίας, καθώς οι μετοχές μπορούν εύκολα να μεταβιβαστούν στους κληρονόμους, αποφεύγοντας ενδεχομένως πολύπλοκες διαδικασίες κληρονομιάς μέσω των δικαστηρίων και φόρους σε άλλες δικαιοδοσίες.

Προστασία περιουσιακών στοιχείων

Η κατοχή περιουσίας μέσω εταιρικής δομής μπορεί να παρέχει ένα επίπεδο προστασίας περιουσιακών στοιχείων, απομονώνοντας την περιουσία από προσωπικές ευθύνες και αξιώσεις κατά του μεμονωμένου ιδιοκτήτη.