Απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο

Απόκτηση κυπριακών ακινήτων από Ευρωπαίους

Οι Ευρωπαίοι υπήκοοι, συμπεριλαμβανομένων των εταιρειών των οποίων οι μέτοχοι είναι Ευρωπαίοι υπήκοοι, επιτρέπεται να αγοράζουν οποιοδήποτε είδος κυπριακού ακινήτου χωρίς περιορισμούς.

Απόκτηση κυπριακών ακινήτων από μη Ευρωπαίους

Η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο από μη Κύπριους ρυθμίζεται από τον περί Απόκτησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο και τις Οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου.

Σύμφωνα με τον ανωτέρω νόμο, ως "αλλοδαπός" ορίζεται κάθε πρόσωπο που δεν είναι πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας, συμπεριλαμβανομένου:

- μια εταιρεία που ελέγχεται από αλλοδαπούς.

- μια αλλοδαπή εταιρεία και

- ένα καταπίστευμα του οποίου ο δικαιούχος είναι αλλοδαπός.

Στις 12/12/2012, το Υπουργείο Εσωτερικών ανακοίνωσε ότι οι υπήκοοι τρίτων χωρών (αλλοδαποί) μπορούν να αποκτήσουν περισσότερες από μία μονάδες ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο, με στόχο να προσκαλέσει επενδύσεις στην Κύπρο (από τρίτες χώρες) και να ενισχύσει τις πολιτικές αδειοδότησης όσον αφορά τη μετανάστευση στην Κύπρο. Σύμφωνα με το Νόμο, στους υπηκόους τρίτων χωρών επιβάλλονται ορισμένοι περιορισμοί κατά την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Αυτοί είναι οι ακόλουθοι:

- Ένα οικοδομικό τεμάχιο ή ένα κομμάτι γης που δεν υπερβαίνει τα 4014 m2 για την ανέγερση κατοικίας που θα χρησιμοποιηθεί ως ιδιωτική κατοικία Ή

- Δύο οικιστικές μονάδες στην ίδια οικοδομική ανάπτυξη υπό την προϋπόθεση ότι οι μονάδες αυτές βρίσκονται σε εγγύτητα (οριζόντια ή κάθετα), όταν οι μονάδες αυτές αφορούν κατοικία ή διαμέρισμα όπου είναι δυνατή η ενοποίηση σε μία μονάδα Ή

- Μία μονάδα κατοικίας και ένα κατάστημα, το τελευταίο δεν υπερβαίνει τα 100 m2 Ή

- Μία μονάδα κατοικίας και ένα γραφείο, το τελευταίο δεν υπερβαίνει τα 250 m2.

Σε περίπτωση παντρεμένου ζευγαριού, οι παραπάνω περιορισμοί θα ισχύουν για το ζευγάρι σαν να πρόκειται για έναν και μόνο αιτούντα (μία οντότητα). Θα πρέπει να σημειωθεί εδώ ότι σε περίπτωση παντρεμένου ζευγαριού, θα χορηγείται μόνο μία άδεια.

Η άδεια πρέπει να ζητηθεί από το Συμβούλιο Υπουργών με γραπτή αίτηση, η οποία πρέπει να υποβληθεί από τον αγοραστή μη πολίτη της ΕΕ μετά την υπογραφή του συμβολαίου πώλησης.

Η άδεια δίνεται αυτονόητα σε όλους τους καλόπιστους αγοραστές.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ωστόσο, το Υπουργικό Συμβούλιο μπορεί να εγκρίνει την απόκτηση ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς, εάν το έργο θεωρείται επωφελές για την κυπριακή οικονομία εν γένει (π.χ. όσον αφορά τον τουρισμό ή την απασχόληση).

Μια εταιρεία που ανήκει σε μη Ευρωπαίους μπορεί επίσης να αποκτήσει εγκαταστάσεις για τις δραστηριότητές της (χωρίς περιορισμό στην έκταση) και για την κατοικία των αλλοδαπών υπαλλήλων της, υπό την προϋπόθεση ότι διατηρεί ένα πλήρες γραφείο και η κατοικία να είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του υπαλλήλου.

Σε μια μελλοντική πώληση του ακινήτου, ολόκληρο το ποσό του προϊόντος της πώλησης μπορεί να εξαχθεί από την Κύπρο (μετά την εξόφληση των φορολογικών υποχρεώσεων) και δεν θα ισχύουν συναλλαγματικοί έλεγχοι.

Φόροι και επιβαρύνσεις που εφαρμόζονται στην κυπριακή ακίνητη περιουσία

Ακολουθούν οι κυριότεροι φόροι που προκύπτουν από την απόκτηση, την κυριότητα και τη διάθεση ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Οι φόροι που περιγράφονται ισχύουν τόσο για φυσικά όσο και για νομικά πρόσωπα.

A. Φόροι που προκύπτουν κατά την απόκτηση ακινήτων.

- Τέλη μεταφοράς

Μετά την εγγραφή του ακινήτου στο γραφείο κτηματογράφησης, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τα τέλη μεταβίβασης

με βάση την αξία του ακινήτου, όπως αυτή εκτιμάται από το γραφείο κτηματολογίου:

Μείωση ή απαλλαγή από τα τέλη μεταβίβασης

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων απαλλάσσονται από τα τέλη μεταβίβασης, εάν η μεταβίβαση αφορά συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ. Σε περιπτώσεις συναλλαγών που δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, η νομοθεσία προβλέπει απαλλαγή 50% των τελών μεταβίβασης.

- Χαρτόσημο

- Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Η μεταβίβαση μεταχειρισμένων κτιρίων δεν υπόκειται σε ΦΠΑ. Τα νεοανεγειρόμενα κτίρια (και το σχετικό οικόπεδο) υπόκεινται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19%.

Ένας μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% εφαρμόζεται κατά την αγορά ή την κατασκευή κατοικίας ή διαμερίσματος που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία.

Ο μειωμένος συντελεστής ισχύει για τα πρώτα 200 m2- για τα υπόλοιπα τετραγωνικά μέτρα ισχύει ο κανονικός συντελεστής 19%.

Στις 16 Ιουνίου 2023, ο νόμος περί ΦΠΑ τροποποιήθηκε σε σχέση με την ιδιωτική κύρια κατοικία ως εξής:

Ισχύει ΦΠΑ 5% για:

- Τα πρώτα 130 m2 αξίας έως 350.000 €.

- Υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική αξία δεν υπερβαίνει τα 475.000 ευρώ και το συνολικό μέγεθος δεν υπερβαίνει τα 190 m2

Η απόκτηση και/ή η κατασκευή νέας κατοικίας που υπερβαίνει τα 190 m2 και/ή το ανώτατο όριο των 475.000 ευρώ θα υπόκειται σε ΦΠΑ 19% για το σύνολο της αξίας.

Μεταβατικές διατάξεις

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο δεν εφαρμόζεται για κτίρια για τα οποία έχει ληφθεί πολεοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί αίτηση για πολεοδομική άδεια μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2023 και η σχετική αίτηση για τον συντελεστή ΦΠΑ 5% έχει υποβληθεί εντός 3 ετών από την ημερομηνία του νέου νόμου (δηλαδή μέχρι 15/06/2026).

Κάθε κατοικία που πληροί τις μεταβατικές διατάξεις θα μπορεί να υποβάλει αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% σύμφωνα με το καθεστώς που ισχύει έως τις 15/06/2023 (δηλαδή 5% για τα πρώτα 200 m2 χωρίς ανώτατο όριο αξίας ή μεγέθους).

Ο μειωμένος συντελεστής ισχύει επίσης για ακίνητα που αποκτώνται από φυσικά πρόσωπα που δεν διαμένουν συνήθως στην Κύπρο, αλλά αποκτούν ακίνητο για να το χρησιμοποιήσουν ως κατοικία τους όταν βρίσκονται στην Κύπρο.

Από τις 2 Ιανουαρίου 2018, η πώληση μη ανεπτυγμένου οικοπέδου από πρόσωπο που προορίζεται για την ανέγερση μιας ή περισσότερων σταθερών κατασκευών υπόκειται σε ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή, όταν η παράδοση πραγματοποιείται στο πλαίσιο των οικονομικών δραστηριοτήτων του εν λόγω προσώπου.

Από τις 13 Νοεμβρίου 2017, η εκμίσθωση ακινήτων σε υποκείμενο στον φόρο για την άσκηση φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας υπόκειται σε ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή (19%)

B. Φόροι που προκύπτουν σχετικά με την κυριότητα των ακινήτων.

Φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια

- Φόρος εισοδήματος

Το εισόδημα από ενοίκια ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο, το οποίο εισπράττεται από πρόσωπο που δεν είναι φορολογικός κάτοικος Κύπρου (εταιρεία ή φυσικό πρόσωπο), υπόκειται σε φόρο εισοδήματος ως εξής:

Ατομικό: Το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια κυπριακών ακινήτων, μετά την απαλλαγή 20% και ορισμένες επιτρεπόμενες εκπτώσεις, συγκεντρώνεται μαζί με όλα τα άλλα φορολογητέα εισοδήματα στην Κύπρο (εάν υπάρχουν) και φορολογείται σύμφωνα με τους κυπριακούς προοδευτικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Εταιρεία: Το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια που αποκτάται από κυπριακά ακίνητα συγκεντρώνεται μαζί με όλα τα άλλα φορολογητέα εισοδήματα στην Κύπρο (εάν υπάρχουν) και μετά την αφαίρεση των επιλέξιμων φορολογικών δαπανών το κέρδος που προκύπτει φορολογείται με τον ενιαίο συντελεστή 12,5%.

- Ειδική αμυντική συνεισφορά

Για τις εταιρείες και τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου (τα οποία είναι επίσης εγκατεστημένα στην Κύπρο) υπάρχει ένας πρόσθετος φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια, ο οποίος είναι ο φόρος Ειδικής Αμυντικής Εισφοράς και επιβάλλεται με συντελεστή 3% επί του ακαθάριστου ποσού του εισοδήματος από ενοίκια, αφού ληφθεί υπόψη η απαλλαγή 25% επί του εισοδήματος αυτού.

- Εισφορά Εθνικής Ασφάλισης Υγείας (NHS)

Το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται σε εισφορά του ΕΣΥ σε ποσοστό 2,65%.

C. Φόροι που προκύπτουν από τη διάθεση ακινήτων.

- Φόρος κεφαλαιακών κερδών (CGT)

Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών καταβάλλεται από τον πωλητή και επιβάλλεται με συντελεστή 20% σε εταιρείες και φυσικά πρόσωπα επί των κερδών που προκύπτουν από τη διάθεση ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο, συμπεριλαμβανομένων των κερδών από την πώληση μετοχών εταιρείας που κατέχει ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Κύπρο (εξαιρουμένων των μετοχών που είναι εισηγμένες σε οποιοδήποτε αναγνωρισμένο χρηματιστήριο). Το φορολογητέο κέρδος είναι η τιµή πώλησης µείον το µεγαλύτερο ποσό µεταξύ του κόστους ή της αγοραίας αξίας την 1η Ιανουαρίου 1980, όπως αυτή προσαρµόζεται µε βάση το επίδοµα αναπροσαρµογής και αφού ληφθούν υπόψη ορισµένα έξοδα.

Οι ανωτέρω απαλλαγές χορηγούνται μόνο μία φορά και όχι για κάθε διάθεση. Υπάρχει μέγιστο ποσό 85.430 ευρώ εάν ένα άτομο διεκδικήσει συνδυασμό των ανωτέρω.

Απαλλαγή από την CGT: Τα κέρδη από την πώληση κυπριακών ακινήτων που αποκτήθηκαν μεταξύ 17 Ιουλίου 2015 και 31 Δεκεμβρίου 2016 απαλλάσσονται από την CGT, εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις.

- Εισφορά 0,4% επί κάθε διατιθέμενης ακίνητης περιουσίας

Από τις 22 Φεβρουαρίου 2021, κατά την πώληση οποιουδήποτε ακινήτου που βρίσκεται στην Κυπριακή Δημοκρατία, επιβάλλεται εισφορά 0,4% επί της αξίας του προϊόντος της πώλησης, η οποία θα πρέπει να καταβληθεί από τον πωλητή.

Σε περίπτωση διάθεσης μετοχών σε εταιρεία που κατέχει τέτοια ακίνητα, η εισφορά θα εφαρμόζεται στην αξία των ακινήτων της συναλλαγής. Αυτό ισχύει μόνο εάν ο αγοραστής αναλαμβάνει επίσης τον έλεγχο της εν λόγω εταιρείας. Η αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας λαμβάνεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με βάση την τελευταία διαθέσιμη από το Τμήμα εκτίμηση.

D. Άλλοι φόροι

Η Κύπρος δεν έχει φόρο περιουσίας ούτε φόρους κληρονομιάς, όπως ο φόρος κληρονομιάς.

Προγράμματα μετανάστευσης για μη Ευρωπαίους

Οι μη Ευρωπαίοι μπορούν να ταξιδεύουν ή να διαμένουν στην Κύπρο χωρίς να χρειάζονται θεώρηση σύμφωνα με το πρόγραμμα της Μόνιμης Άδειας Διαμονής (PRP) - Κανονισμός 6(2). Μεταξύ των διαφόρων προϋποθέσεων για το πρόγραμμα αυτό, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο αξίας τουλάχιστον 300.000 ευρώ.